Der Regierungsrat will mit der Teilrevision des Steuergesetzes (StG 2022 – URIEval) die Schätzungsmethode auf den 1. Januar 2024 stark vereinfachen. Die heute angewandte Mischwertmethode ist in der Regel mit einem Augenschein verbunden. Die Erneuerung der Bewertungssoftware bietet die Gelegenheit, die allgemeine Neuschätzung durch ein einfacheres Schätzungsverfahren abzulösen. Neu sollen die Eigenmiet- und Steuerwerte schematisch und formelmässig festgelegt werden. Der Regierungsrat will die neue Schätzungsmethode bezüglich des Einkommenssteuersubstrats möglichst ergebnisneutral einführen. Für die Eigentümerinnen und Eigentümer soll die Schätzungsverfügung transparenter und besser nachvollziehbar sein. Im Vergleich zum heutigen Verfahren können Gemeinden und Kanton durch den Verzicht auf den Augenschein rund 3,2 Millionen Franken einsparen.

Der Kanton führte die letzte allgemeine Neuschätzung in den Jahren 2007 bis 2010 durch und die neu ermittelten Eigenmiet- und Steuerwerte wurden auf den 1. Januar 2011 in Kraft gesetzt. Der Landrat müsste – unter Einhaltung des im kantonalen Recht festgelegten Regelzyklus von 12 Jahren – bis im Jahr 2023 die nächste allgemeine Neuschätzung anordnen. Die dringend notwendige Ablösung der Bewertungssoftware GemDat 5 bietet die Gelegenheit, das aktuell aufwändige Schätzungsverfahren stark zu vereinfachen. Der Regierungsrat eröffnet die Vernehmlassung zur vorgeschlagenen Neuausrichtung des Schätzungswesens und zu den vorgesehenen Gesetzesanpassungen.

Kosteneinsparung von 3,2 Millionen Franken durch Verzicht auf einen Augenschein

Nach dem heutigen Verfahren wird der Steuerwert nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke nach der sogenannten Mischwertmethode aus Real- und Ertragswert ermittelt. Der Realwert setzt sich zusammen aus der Summe von Landwert und Zeitwert (Zustandswert der bestehenden Baute). Der Ertragswert entspricht dem kapitalisierten jährlichen Mietwert und wird für die Berechnung des Steuerwerts je nach Objekt (z. B. Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus usw.) unterschiedlich stark gewichtet. Der Mietwert bzw. der Eigenmietwert für selbstgenutztes Wohneigentum entspricht dem Betrag, den die Eigentümerin oder der Eigentümer bei einer Fremdvermietung erwirtschaften würde. Heute ist die Neuschätzung in der Regel mit einem Augenschein verbunden. Das heutige Verfahren ist aufwändig und entspricht nicht mehr dem Zeitgeist des modernen wirtschaftlichen Denkens.

Neu soll für die Berechnung der Steuerwerte nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke – anstelle der Mischwertmethode – der Realwert massgebend sein. Die Eigenmietwerte sollen neu in Prozenten (sogenannter Mietwertansatz) des Steuerwerts berechnet werden. Nach der neuen Schätzungsmethode können die Eigenmiet- und Steuerwerte schematisch und formelmässig – in der Regel ohne Augenschein – festlegt werden. Im Vergleich zum heutigen Schätzungsverfahren lässt sich dadurch für Kanton und Gemeinden eine Kosteneinsparung von rund 3,2 Millionen Franken erzielen. Gleichzeitig liesse sich mit der neuen Bewertungsmethode die auf Bundesebene debattierte Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung für selbstgenutztes Wohneigentum reibungslos umsetzen.

Ergebnisneutrale Einführung der neuen Schätzungsmethode

Bei der letzten allgemeinen Neuschätzung auf den 1. Januar 2011 erfolgte der Wechsel zur Schätzung der Grundstücke von einem sogenannten «billigen» oder «mässigen» Wert zum Verkehrswert. Damals sahen sich die Eigentümerinnen und Eigentümer mit einer sehr hohen Zunahme der Grundstückswerte konfrontiert. Der Eigenmietwert wird als steuerbares Naturaleinkommen der Eigentümerin oder dem Eigentümer hinzugerechnet. Die Besteuerung dieses Eigenmietwerts wird gemeinhin als sensitiver Bereich wahrgenommen. Der Regierungsrat legte vor diesem Hintergrund in seinem Grundsatzentscheid vom 15. Juni 2021 fest, die Einführung der neuen Schätzungsmethode hinsichtlich des Einkommenssteuersubstrats möglichst ergebnisneutral umzusetzen. Gleichwohl will er im Sinne der Steuergerechtigkeit gewisse Erhöhungen beim Vermögen in Richtung Verkehrswert nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke infolge der steigenden Landpreise herbeiführen. Rechtfertigen lassen sich diese auch mit den allgemein gestiegenen Immobilienpreisen.

Regelmässige Überprüfung alle sechs Jahre

Die der Bewertung zugrundliegenden Parameter wie Landwerte, Kapitalisierungszinssätze und Mietwertansätze sollen neu in kürzeren Zeitabständen überprüft werden. Der Regierungsrat schlägt vor, diese Parameter alle sechs Jahre mithilfe von externen Immobilienfachexperten überprüfen zu lassen und bei deren Veränderung, die Eigenmiet- und Steuerwerte bei Bedarf den neuen Gegebenheiten anzupassen. Durch die kürzere und regelmässige Überprüfung der Parameter entfällt im Gegenzug das aufwändige Verfahren zur Erhebung der Eigenmietwerte alle vier Jahre.

Landwirtschaftliche Grundstücke sind nicht betroffen

Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke bleiben von der Teilrevision des Steuergesetzes unberührt und werden weiterhin gemäss den für die bundesrechtlichen Schätzungen geltenden Vorschriften nach dem landwirtschaftlichen Ertragswert bewertet.

Rückfragen von Medienschaffenden: Finanzdirektor Urs Janett, Telefon +41 41 875 21 37, E-Mail Urs.Janett@ur.ch